Avaliação de complexos industriais completos

Uma planta industrial não é a soma de laudos isolados

Avaliar um complexo industrial exigindo um laudo de imóvel de um lado e um laudo de máquinas de outro quase sempre termina em problema: itens que ficam sem dono (fundações de equipamentos, pontes rolantes, tancagem, redes internas), itens contados duas vezes e critérios de depreciação que não conversam entre si. O resultado não fecha — e a auditoria percebe.

A avaliação de complexo industrial trata a planta como o que ela é: um sistema integrado. Terreno, obras civis, edificações, infraestrutura, máquinas, equipamentos, instalações industriais e utilidades são inventariados, classificados e avaliados sob um único plano de trabalho, com fronteiras explícitas entre as disciplinas e critérios consistentes de ponta a ponta — combinando as partes 2 (imóveis urbanos) e 5 (máquinas e bens industriais) da ABNT NBR 14653.

Quando a avaliação é necessária

• Custo atribuído e valor justo — mensuração do imobilizado industrial completo na adoção inicial de IFRS ou em reavaliação, conforme CPC 27 / IAS 16 e CPC 46 / IFRS 13.
• Seguros de grandes riscos — determinação do valor em risco e do custo de reposição da planta completa, evitando sub ou sobresseguro e sustentando a negociação do prêmio.
• M&A e reestruturações societárias — compra e venda de unidades industriais, due diligence, cisões, incorporações e alocação de preço de compra (PPA).
• Garantias e operações estruturadas — plantas dadas em garantia de financiamentos, debêntures e operações de sale and leaseback.
• Litígios e desapropriações — perícias que envolvem o valor de unidades industriais em operação, lucros cessantes e fundo de comércio industrial.
• Desmobilização — valor de liquidação ordenada ou forçada de plantas desativadas, com segregação do que se vende como bem e do que se vende como sucata.

O que fazemos

• Terreno e obras civis — terrenos industriais, terraplenagem, arruamento, pátios, edificações fabris, administrativas e de apoio, avaliados conforme a NBR 14653-2.
• Máquinas, equipamentos e linhas de produção — inclusive bens importados, sob encomenda e sem comparável direto, conforme a NBR 14653-5.
• Instalações industriais e utilidades — subestações, geração de vapor, ar comprimido, refrigeração, tancagem, tubulações, movimentação de materiais e tratamento de efluentes.
• Ativos de apoio — frota, empilhadeiras, ferramental, móveis, utensílios e equipamentos de laboratório e de TI.
• Consolidação — base única por planta, com valores segregados por natureza contábil e vida útil e valor residual por ativo ou família.
• Estudos complementares — vida útil remanescente, valor em risco para seguros e apoio ao teste de impairment da unidade.

Metodologia

1. Planejamento — leitura do razão do imobilizado, definição das fronteiras entre disciplinas (civil × instalação × equipamento), plano de vistoria e cronograma por área.
2. Vistoria integrada — equipes de avaliação imobiliária e industrial em campo sob coordenação única, com cadastro fotográfico e verificação de estado e regime de operação.
3. Pesquisa de mercado — dados imobiliários regionais para terreno e edificações; consulta a fabricantes, representantes e mercado de usados para máquinas e instalações.
4. Avaliação por componente — método comparativo ou da quantificação do custo para os imóveis; tratamento por fatores e custo de reposição depreciado para os bens industriais.
5. Consolidação e conciliação — montagem da base única, verificação de lacunas e dupla contagem e amarração com o razão contábil.
6. Laudo — laudo consolidado do complexo com memoriais por disciplina, planilha analítica por ativo, registro fotográfico e ART recolhida no CREA.

Entregáveis